Những 'tử huyệt' khi đầu tư địa ốc ~ KINH NGHIỆM VIỆC LÀM

Giải phóng mặt bằng ì ạch, vướng chính sách, bị cắt tín dụng đột ngột hoặc nâng lãi suất... là những rủi ro có thể khiến nhà đầu tư bất động sản điêu đứng hoặc trắng tay.

Dưới đây là bài viết của Phan Thanh Bảo Ngọc (tên thường gọi là Tuệ Nghi) chia sẻ với độc giả VnExpress. Nữ doanh nhân 9X này từng thành công trong kinh doanh địa ốc.

Phan Thanh Bảo Ngọc từng thành công với buôn nhà cũ, sửa lại rồi bán.

Thứ nhất: Rủi ro trong quá trình giải phóng mặt bằng. Đây là yếu tố sống còn, mối bận tâm và cả nỗi hồi hộp của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản vì có đất sạch mới đảm bảo triển khai theo đúng tiến độ. Tuy nhiên, không phải lúc nào mọi việc cũng diễn ra thuận lợi. Những chi phí phát sinh liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng rất nhiều: giá đất tăng hoặc chủ đất eo sách, các loại thuế, khoản dự phòng... và có thể kéo dài nhiều năm chưa dứt.

Thứ hai: Rủi ro về hạ tầng và môi trường quanh dự án. Lưu ý những nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém và ô nhiễm môi trường, thiếu thốn tiện ích... có thể làm giảm giá trị khai thác của dự án, thậm chí ế hàng. Ngược lại, nếu những dự án nằm trong quy hoạch hạ tầng đồng bộ, môi trường sống tốt thường hút khách, được nhiều nhà đầu tư quan tâm và chọn mua. Song, tiến độ hạ tầng không phải do cá nhân hay doanh nghiệp quyết định mà phụ thuộc vào dòng vốn ngân sách. Có trường hợp dự án đã xong chờ mãi chưa thấy cầu đường kết nối dẫn đến thất bại.

Thứ ba: Rủi ro về chính sách. Các chính sách có tác động trực tiếp như thuế, ngân hàng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới sửa đổi... đều ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh địa ốc. Chính sách có thể trở thành cú hích kéo thị trường đi lên và ngược lại nó cũng đủ sức đánh gục các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân nếu như vướng mắc chỉ vài chi tiết nhỏ. Đơn cử như cách tính tiền sử dụng đất đã và đang trở thành nỗi ám ảnh đối với nhà đầu tư bất động sản hiện nay. Có những dự án án binh bất động nhiều năm nay chỉ vì nếu nộp tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư lỗ nặng. Nhà đầu tư cần theo dõi và phân tích những ảnh hưởng cụ thể của các chính sách đến dự án liên quan.

Thứ tư: Rủi ro về lãi suất. Các dự án lớn chủ yếu thường dựa vào sự hỗ trợ tài chính của các ngân hàng. Chủ đầu tư thường phải đi vay vốn và chi phí sử dụng vốn sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Khách hàng cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng vay khi mua dự án. Song, hiện nay lãi suất ở Việt Nam vẫn còn quá cao so với các nước, cộng thêm việc điều chỉnh lãi suất thả nổi, có thể tăng lên bất cứ lúc nào là một rủi ro khá lớn trong đầu tư kinh doanh bất động sản.

Thứ năm: Rủi ro kinh tế vĩ mô và kinh tế ngành. Khủng hoảng kinh tế trong nước, khu vực hay thế giới sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư trong bối cảnh Việt Nam đã hội nhập sâu rộng với bạn bè quốc tế. Việc chọn thời điểm hợp lý dựa vào chu kỳ tăng trưởng - suy thoái của nền kinh tế nói chung và của ngành nói riêng có thể quyết định thắng thua. Thông thường chủ đầu tư phải tính toán thời điểm hoàn thành dự án đúng lúc nền kinh tế đang phục hồi trở lại. Nếu tính sai thời điểm, hậu quả sẽ khó lường. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của ngành bất động sản Việt Nam đến nay vẫn còn là bài toán đố đầy hoài nghi đối với giới đầu tư. Đây chính là ván cược có không ít rủi ro.

Thứ sáu: Rủi ro về đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn hay mất cân đối cung cầu. Khi đầu tư, ngoài việc khảo sát những đối thủ đang hiện diện trong khu vực, cần xem xét khả năng xuất hiện các đối thủ tiềm ẩn như sản phẩm thay thế, hay các dự án khác được hình thành ngay sau đó. Việc có quá nhiều đối thủ sẽ có khả năng làm cung vượt cầu dẫn đến kết quả kinh doanh kém do giá bất động sản giảm, thậm chí là ế hàng.

Thứ bảy: Rủi ro về kiến trúc phong thủy. Như một môn khoa học không thể thiếu, thiết kế bất động sản hài hòa, đạt sự cân bằng giữa khí, gió và nước trong dự án là yếu tố cá biệt rất được quan tâm khi đầu tư kinh doanh bất động sản tại các quốc gia phương Đông. Tại thị trường Việt Nam từng xảy ra trường hợp dự án thiếu nghiên cứu môn khoa học này dẫn đến khai thác không hiệu quả và bán cả dự án cũng chẳng ai mua.

Thứ tám: Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư bất động sản thường không dồi dào đối với cả doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp. Chỉ cần chủ quan khi lên kế hoạch phân bổ vốn cho dự án hoặc suất đầu tư, thiếu nguồn vốn sẽ không có những khoản dự phòng rủi ro. Khi nguồn cung cấp vốn gặp vấn đề, dự án phải hoãn lại, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp và cả nhà đầu tư. Vì vậy, nếu kế hoạch tài chính không rõ ràng và không đủ mạnh thì không nên vội đầu tư bất động sản.

Thứ chín: Rủi ro về ý tưởng sản phẩm hay định vị phân khúc thị trường không phù hợp. Các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam thường bỏ qua khâu nghiên cứu thị trường hay thuê nhà vận hành sản phẩm chuyên nghiệp để được tư vấn ý tưởng và mô hình kinh doanh từ đầu. Điều này dẫn đến doanh nghiệp không có được nghiên cứu khả thi bài bản cho dự án và phân khúc hàng hóa. Khi bất động sản hình thành không bán được thì đã muộn màng, không thể xếp bàn cờ làm lại. Tạo ra một bất động sản mà thị trường không cần hoặc nhu cầu rất ít xem như bị thương ngay tử huyệt.

Thứ mười: Rủi ro về năng lực quản lý dự án. Trường hợp khá phổ biến tại thị trường địa ốc Việt Nam là các chủ đầu tư thường tự thực hiện tất cả công tác quản lý dự án mà không cần thuê một đơn vị chuyên nghiệp. Họ chi phối phần lớn các quyết định như chọn nhà thầu, chọn nhà cung cấp theo cảm tính. Điều này tạo ra nhiều rủi ro về chất lượng, tiến độ và cả phát sinh chi phí cho dự án nếu như đội ngũ quản lý dự án không đủ năng lực.

Cuối cùng: Rủi ro về năng lực vận hành bất động sản hay hậu mãi. Đa phần chủ đầu tư chưa từng có kinh nghiệm vận hành tòa nhà hoặc không có quy trình quản lý chuyên nghiệp nhưng họ vẫn chi phối hoạt động này. Từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu hoặc sai quy định, chưa khai thác hết tiềm năng của tài sản và hiệu quả kinh doanh của bất động sản cũng không cao. Những vụ tranh chấp, kiện tụng về cách vận hành chung cư, nhà cao tầng của các nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng xuất phát từ nguyên nhân này. Đây chính là chế độ hậu mãi trong đầu tư kinh doanh bất động sản, nếu chất lượng dịch vụ kém, rủi ro mất uy tín thương hiệu rất lớn.